Riqualificazione immobiliare

La riqualificazione immobiliare riguarda la trasformazione di un immobile residenziale in un ostello con camere private e servizi moderni. Nel progetto di riqualificazione al piano terra dell’immobile sono previsti una birreria/ristorante e due spazi commerciali. Per valutare la fattibilità dell’operazione è stata commissionata una analisi finanziaria, volta a costruire tre scenari specifici per definire il tempo di ritorno dell’investimento.
È stato perciò redatto un piano finanziario differenziato per ogni destinazioni d’uso: lo spazio adibito a ristorazione e lo spazio adibito a struttura ricettiva.

Per ogni destinazione d’uso, quindi, sono stati definiti gli importi di investimento sulla base del valore di acquisto e del valore al m² per la ristrutturazione e si sono distribuite le fonti di finanziamento sulla base delle disponibilità degli acquirenti. È stato redatto il modello di generazione dei ricavi con tre scenari (peggiorativo, realistico, migliorativo) definendo per ogni scenario il numero di coperti e la capacità ricettiva in termini di posti letto. I modelli hanno permesso di calcolare i break even point per ricavare i valori di fatturato necessari a coprire i costi sostenuti nei tre scenari. Per ricavare la bontà dell’investimento, infine, si è calcolato il valore attuale netto di una serie attesa di flussi di cassa attualizzandoli sulla base del tasso di rendimento.

Dall’analisi è emerso che la riqualificazione immobiliare sarebbe stata vantaggiosa e il ritorno dell’investimento, anche nello scenario peggiorativo, più che accettabile. Inoltre, la posizione geografica della struttura, la città di Como, è stata sicuramente una chiave di successo per il progetto.